Ticari Mülk Değerleme — Kira ile Adil Fiyat Analizi
Uluslararası değerleme standartlarında (IVS 105) gelir yaklaşımı: kapitalizasyon, kira çarpanı ve indirgenmiş nakit akışı.
Adil değer (gelir yaklaşımı)
—
Adil değer aralığı: —
—
UcuzAdilPahalı
—Yıllık brüt kira (EGİ)
—Net işletme geliri (NOİ)
—İstenen fiyatta uygulanan cap
—İstenen fiyatta kira çarpanı
—İstenen fiyatta net getiri
—Kiralama ile geri ödeme
Değerler girdiğinizde anında güncellenir.
Yöntem: IVS 105 Gelir Yaklaşımı
Hesaplama, Uluslararası Değerleme Standartları’nın (IVS 105 – Değerleme Yaklaşımları) gelir yaklaşımı çerçevesindedir ve üç yöntemi harmanlar:
- Doğrudan kapitalizasyon: Değer = NOİ ÷ kapitalizasyon oranı. NOİ (net işletme geliri) = yıllık brüt kira × (1 − boşluk) − işletme giderleri.
- Brüt kira çarpanı (GRM): Değer = yıllık brüt kira × çarpan. Piyasada en çok kotasyon verilen yöntemdir.
- İndirgenmiş nakit akışı (İNA): 5 yıl boyunca kira, girdiğiniz artış oranıyla büyütülür; 5. yıl sonunda çıkış kapitalizasyonuyla hesaplanan terminal değer de dahil tüm nakit akışları iskonto oranına göre bugüne indirilir.
Adil değer, aktif yöntemlerin ortalamasıdır ve ±%10 bandı “adil” kabul edilir. İstenen fiyat bandın altındaysa mülk ucuz, üstündeyse pahalıdır.
Bu araç bilgilendirme amaçlıdır; sonuçlar girilen varsayımlara dayanır ve bağlayıcı değerleme raporu niteliği taşımaz. Resmî işlemler için SPK lisanslı değerleme kuruluşundan rapor alınmasını öneririz.